接上篇《REITs打新和买入的风险与收益》，今天具体到个例来看一下REITs收益情况究竟怎样样，怎样去筛选它们。
先放一个面前上市REITs基金的收货单，看一下它们的名堂净利润情况，是不是跟你们念念象的坐收利息有点不同，有几个名堂净利润怎样如故亏钱的：
关于国内这些REITs基金，咱们可以从两个方面来探求，一个是它的估值水平，另一个是它的收益情况。
先说估值，REITs基金的净值不像股票或者债基那么精确，是每半年流程评估机构测评得回的一个数据，这个测评用度还不低，亦然从基金钞票里出的。评估机构频繁会用两种要领来盘算推算它们握有的钞票价值：
资本法：这是最基本的要领，等于用钞票买进来时的价钱，然后每年盘算推算折旧，这么钞票的价值会跟着本领渐渐减少。
公允价值法：这是一种更接近阛阓的要领，苟简说等于估算若是当今出售钞票，它们值几许钱。这种要领盘算推算出的价值不息比资本法要高。
关于领有特准谋略权的REITs来说：除了折旧，它们还濒临着特准谋略权价值随本领递减的问题，最终这个特准谋略权的价值会造成零，这部分价值一般会以分成的模式返还给投资者。
而关于领有履行产权的REITs，它们会在年报中公布一个“公允价值参考净值”，这个数值频繁比资本法盘算推算的净值要高。因为这类REITs可能分成未几，是以它们通过走漏钞票价值的增长来展示投资的诱导力。
是以信得过的价值是不是就像估值的那样，也并不一定靠谱，尤其是价值评估体系里的商誉这一项。
一般东谈主投资REITs不怎样保养它的单元净值变动，毕竟半年才变一次。然则有些REIT名堂会发生一些要紧的净值波动，这就值得咱们警惕。
比如上头表格里亏蚀最多的阿谁508099中关村REIT名堂，它在旧年一年里商誉减值了3亿元，底下是公司在2023年报中关于亏蚀作念出的解说：
除了商誉减值外，还有另一项是房地产价值缩水，这个倒容易知晓，毕竟当今的房地产行情一直在冬天。这两项悉数让基金损失了4个多亿，分担下来每份基金净值亏蚀0.44元。
这种商誉的减值并不是个例，相似净利润亏蚀的508098京东仓储名堂亦然亏在有7000多万的商誉减值。
底下这张表我在第一篇REITs著作里贴过，再拿出来看一下，可以看到例如的这两只基金上市后的阐扬亦然垫底的，欠下的债晨夕要还。是以咱们在进行投资的时候，就相配要留神尽量躲避商誉占净钞票高的公司：
那说到这里索性再奉上一份面前还有商誉的名堂和商誉价值，看上去大部分齐是产权类的：
除了要看估值外，其次等于看REITs基金的分成水平，这个咱们要分开来看，因为谋略权类和产权类的，分成上的区别很大。
我用苟简的数据举个例子，底下这个表格里，若是一起始远隔插足谋略类和产权类各100元，产权类分成率5%，5年共分成25元，钞票临了仍值100元，总讲演是125元。谋略类分成率25%，5年共分成125元，钞票临了归零，是以总讲演亦然125元。信得过的算法会比这个复杂许多，这仅仅教唆各人需要有不成苟简看分成率的观念。
那收益率要看什么？
有一个评估名堂投资效益的标尺，叫IRR（里面收益率），通过迭代要领盘算推算，找到一个贴现率，使得改日现款流的现值总数等于开动投资。算法有点复杂，解提及来也怪累东谈主的，归正等于算出来的遵循越高越好。
先看一下产权类和谋略权类的IRR面前举座水平，以及所处的百分位：
底下是具体的每个品种现时IRR数据与所处的历史百分位，包括预期的本年分成率。面前IRR名次前三的居品远隔是508018中原中邦交建REIT、508009中金安徽交控REIT、180201吉祥广州广河REIT，对应IRR远隔为12.26%、11.44%、10.45%，这几个齐属于高速公路类名堂。表中挑升把同类名堂放到了全部，便捷寻找限定：
你们看列表临了的几个里面，有些分成派现率看上去挺高的，但IRR却极低，这种就不是好名堂了。是以说投资REITs决不成苟简的看它的分成率。
旧年底REITs举座折价5%，许多项主张IRR收益水平齐很可以，而本年举座价钱抬升后，IRR水平有走低趋势。我再把这些REIT名堂上市以来的IRR走势图分类别放上来，为各人的选基作念个匡助：
临了还念念提一下之前著作提到过的阿谁国内第一只公募REITs赌钱赚钱软件官方登录，还有东谈主铭记吗。这只基金来岁7月封转开，面前有3%控制的折价率，握仓简略8成债券+2成的股票。它的不动产投资名堂照旧在旧年就全部狂妄了，当今造成类固收居品了，倒是可以保养一下。